המידע והעצות בפורום זה אינם תחליף לייעוץ מקצועי. אורט איננה ערבה לנכונות המידע, ולא תהיה אחראית לנזק שייגרם כתוצאה מהסתמכות עליו.
אתר אורט
LogIn
 
 
עולם המשפט - קהילת הסטודנטים למשפטים, אונ´ בר-אילן  
שליחת חומרים לעולם המשפט צוות עולם המשפט 10/01/2007 22:26:22 
    
    
 
: תשובה לפי כללי המועצה לייצור ולשיווק של אגוזי אדמה (מכונות דיש לאגוזי אדמה), תשכ"א–1961
: נתנאל דגן (השלישי)
: 16/11/2008 10:32:23

פסיקה ביחס לסעיף 8 חוק המקרקעין –

כל התפתחות הפסיקה על דרישות כתב  מהותיות הייתה סביב סעיף 8 לחוק המקרקעין.

בתי משפט מחילים פסיקה זו גם על דרישות כתב צהותיות בחוקים השונים, בשינויים המתבקשים.

 

גרוסמן נגד בידרמן – בתחילת שנות ה- 70 , הצדדים סיכמו פרטי עיסקה ובלחיצת יד. סיכמו

                שעו"ד קרוב משפחה יעלה את ההסכמות על כתב וייפגשו לחתימה. המוכרים קיבלו "רגליים קרות" ולא הסכימו לחתום. גרוסמן הקונה הגיש תביעה לאכיפת ההסכם.

עו"ד העלה את ההסכמות על הכתב רק בידרמן סרבו לחתום.

הטענה העקרית שהחוזה נעשה בעל-פה בכת סגירה ולחיצת יד, וצורף טיוטא של עו"ד כמסמך שהוכיח את החוזה שהוסכם. המחוזי והעליון סילקו את התביעה כיון שדרישת הכתב היא מהותית, שהחוזה גופו חייב להיעשות בכתב.

מדוע לא מטען שהמסמך שהכין הוא החוזה ??  תשובה 1 – כי זה לא מה שבאמת היה. תשובה 2 – עד שנחקק חוק המקרקעין דרישת הכתב הייתה מסעיף 80 לפרוצדורה וראייתית בלבד. העו"ד הניח כי עדיין הדרישה היא ראייתית. אם יציג חוזה לא חתום אזי יהא ספק בגמירת דעת של הצדדים. אולם אם הטענה כי יש לו מסמך שמעיד כראייה על החוזה. מפס"ד זה ואילך נקבע כי דרישת הכתב בחוזה מקרקעין היא מהותית !!

 

כלי הפרשנות שבית המשפט הפעיל לקביעה כי הדרישה לכתב היא מהותית –

  1. משווה נוסח החוק לסעיף שהיה בהצעת החוק שם היה מובהק שהדרישה ראייתית. אם הוועדה שינתה את הניסוח מן הסתם רצו לשנות לדרישה מהותית.
  2. בסעיף 8 נקבע "התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". דהיינו ההתחייבות החוזית, לא העברה עצמה או העסקה. יש מקביל של סעיף 7 שקובע "עסקה טעונה רישום" והרישום הינו דבר מהותי, אזי המקבילה בלשון ניסוח החוק הוא ה"מסמך בכתב" שיהא מהותי !
  3. בחינת התכלית – מדוע המחוקק סטה מחופש התקשרות שניתן לעשות הסכם בכל דרך, בכתב א בע"פ או בהתנהגות , וחייב מסמך בכתב??  בית המשפט קבע כי הכתב נועד להבטיח רצינות יתר של הצד המתחייב, זו העסקה הכי כלכלית לרוב התושבים ברכוש בעל ערך. התכלית הינה מהותית לעומק ההסכמה, לכן הדרישה בעת ההתחייבות שיהא בכתב.

 

פס"ד ע"א 644/73 קפולסקי נגד גני גולן.

מו"מ על עסקת מקרקעין, לחצו ידיים והמוכר חזר בו. קפולסקי מגישים תביעה לאכיפת ההסכם. עו"ד טען שהחוזה נעשה בע"פ וצרף 2 מסמכים שמעידים על קיום החוזה כתשריט של תוכנית וקבלה. עו"ד של קפולסקי ביקש לתקן את התביעה וטען כי המסמכים הם החוזה.

בית המשפט העליון השופט עציוני – מוכן להניח כי המסמכים הם החוזה אך עדיין לא התקיימה דרישת הכתב ואין תוקף לחוזה. לא מספיק שחלק מהסיכומים היו בכתב. גם עיתוי עריכת החוזה בכתב צריכה להיות בכתב, והיקף הפרטים –כל הפרטים המהותיים (מסויימות) צריכים להיות על הכתב !

השופט עציוני – מפרט רשימה של נושאים שחייבים להיות בכתב בחוזה המכר.

 

למול דוקטרינה של "אם אין כתב אין חוזה ודרישת כתב קריטית" – משנות ה-70 יש מגמה של ריכוך דרישת הכתב הקשוחה עם כל הסעיפים והרשימה של השופט עציוני.

 

בשלוש תקופות –

א] סוף 70 עד סוף 80 = מאופיינת בצימצום רשימת עציוני.

פס"ד רבינאי נגד מן שקד – דוגמא לריכוך של דרישת הכתב !! [[חשוב לקרוא]]

 

במהלך שנות 80 נדונה שאלת הכרח של חתימה – 565/79 ע"א רובינשטיין נגד לויס

גב' לויס ערכה הסכם לרכישת דירה מרובינשטיין. נציג מכירות הוציא טופס אחיד ומילאו פרטים שלה וחתמה על ההסכם. הנציג לא מוסמך לחתום והעביר למורשי חתימה. כשהעתיק את מחיר הדירה טעה לטובת גב לויס.

גב' לויס שילמה יותר ממה שנדרש כדי לקבוע עובדות

עם גילוי הטעות ע"י רובינשטיין בקשו לבטל את ההסכם.

טענתם בין היתר שאין תוקף לחוזה כי החברה לא חתמה ואין דרישת כתב.

השופט חיים כהן – לא רצה לקבוע מסמרות אולם בעובדות של המקרה , החברה היא שהכינה את החוזה על נייר לוגו שלהם החברה לא יכולה להתנער ממנו , גם ללא שחתמה פורמלית על החוזה.

 

פס"ד דירות מקסים נגד ג'רבי – עובדות דומות לנ"ל. החברה עדיין לא חתמה ולא היה סעיף הצמדה למדד. מועד מסירה נדחה עקב פרוץ מלחמת יום כיפור. הקונים רצו לשלם באיחור ונומינלית. החברה טענה כי לא חתמו על חוזה ויש דרישת כתב מהותית.

השופט בך טען כי החתימה אינה חלק מדרישת הכתב, ואם חלה הרי על המוכר שנפטר מהנכס ובעלותו עליה .

כשאין חתימה אין תוקף לחוזה כי אין גמירת דעת, אך אם יש הוכחה חזקה לגמירת דעת על מסמך בכתב ללא חתימה – זה תקף. בית משפט מכליל דרישת חתימה בחלק המהותי (של גמירת דעת) ולא צורני של חוזה.

בפס"ד הנ"ל החברה גבתה כספים ואף הזמינה הקונים לבחור קרמיקה וכד' ויש וודאות לגמירות דעת.

 

פס"ד 692/86 בוטקובסקי נגד גת – היה מסמך בכתב לא היו חתימות הצדדים. לאחר שבית משפט השתכנע שהייתה גמירת דעת, אישר החוזה.

החתימה היא הוכחה מהותית לגמירת דעת, בלבד.

 

ב] תקופה שניה של ריכוך – במהלך שנות ה- 90.

מתחיל להטשטש ההבדל בין דרישת כתב ראייתית למהותית.

פס"ד אהרונוב נגד אהרונוב 475/87 [[חשוב]]= זוג התחתן נישואין שניים, הגב' הביאה דירה והוא כסף מדירה קודמת. הסכימו כי ישקיע כסף בשיפוץ.

הם עשו הסכם בכתב כי בתמורה לשיפוץ היא תעביר מחצית מזכויות בנכס על שמו.

הבעל קיבל אישור בכתב כי הוא מילא חובתו בהשקעה . הזוג נפרד והיא לא הסכימה להעביר לו מחצית מהדירה.

עו"ד של האישה – לא התקיימה דרישת הכתב, אפילו בנוסח המרוכך.

חסרים 2 פרטים מהותיים – א) תאור הנכס , ב) מחיר התמורה

בית המשפט הסכים לקבל הגדרה לא מוחלטת שצריך להשלים ברור שלה עם עדות – מה היא "הדירה של האישה". פרט שני של ענין המחיר שבר עקרון נוסף בפתק שהאישה אשרה כי הגבר השקיע כל מה שהיה עליו להשקיע. אך כתב זה לא היה בעיתוי כריתת החוזה !!

דהיינו בעת כריתת הסכם לא היה דרישת כתב מלאה.

 

ע"א 380/88 תוקן נגד אלנששיבי = השופט בך באוביטר ודעת מיעוט !!– דרישת הכתב מהותית במובן כי לאא מסמך בכתב המעיד על עיסקה.. לא ניתן להוכיח בדרכים אחרות.. מספיק שמעיד על קיום העסקה= הפך את הדרישה לראייתית =

 

ג] תקופה שלישית/ שלב שלישי – בשנות 90 = עוסק ביחס בין דרישת כתב מהותית בחוק מקרקעין לעקרון תום לב שבסעיף 12 חוק החוזים. תום לב או כתב – מה גובר ??

מאמר מומחים - אם צד מתחמק מחוזה בחוסר תום לב מהותי ומונע עריכת הסכם כתוב, ניתן לראות כאילו הכתב התקיים.

בפס"ד של החברה האלתית – עלתה ההצעה להקל את הרעיון שכסנקציה על חוסר תום לב יראה בית המשפט "כאילו" דרישת הכתב התמלאה.

בפס"ד זוננשיין נגד קבסו – ברק מאמץ את הרעיון. דרישת כתב מהותית ואז צד שגמר בדעתו מנסה להתחמק באי-צדק בולט בהסתמכות על דרישת כתב. במקרה קיצוני כזה תום לב או כתב, תום-לב עדיף.

ברק כלא פורמליסט הולך לפי התכלית. אם תכלית הכתב להבטיח רצינות מלאה של המחייב, וכאן משתמש צד בדרישת הכתב רק כדי לברוח מהחוזה – את זה לא נאפשר.



 
סמינריון דינים פלילים ונזיקיים במשפחה--ג02 16/11/2008 11:08:07 
עזרה עזרה עזרה--ג 16/11/2008 10:10:17 
תשובה לפי כללי המועצה לייצור ולשיווק של אגוזי אדמה (מכונות דיש לאגוזי אדמה), תשכ"א–1961--נתנאל דגן (השלישי) 16/11/2008 10:32:23
ואי תודה רבה--ללא שם 16/11/2008 11:04:23 
איך מגישים סמינריון?--ד 16/11/2008 09:56:52 
מישהו? בבקשה, זה ממש דחוף לי (מן הסתם...)--ד 16/11/2008 12:40:39 
 
    
          17:36:46